מה מייקר את שוק הדיור בקביעות?

מה הסיבות לעליית מחירי הדירות?
וכיצד ניתן לבלום את התייקרותן?

מחירי הדיור עלו ב-15% בשנה האחרונה.

מה הגורמים למצב? 🤔

בשיעורים הראשונים של לימודי כלכלה מלמדים כי מחיר מוצר נקבע על פי הנקודה בה ההיצע והביקוש נפגשים.

בתחום הדיור, הביקוש נובע מגודל האוכלוסייה הנזקקת לדיור. בישראל קצב גידול האוכלוסייה מצריך כ-100,000 יחידות דיור בשנה.

היצע, כמות הדירות החדשות הזמינות בשוק למכירה: אם נסתכל על 15 השנים האחרונות, רק בשנים 2018 ו-2021 מדינת ישראל העמידה כ-100,000 התחלות בניה חדשות כאשר חשוב לזכור כי ביתר השנים נוצר פער מצטבר של כ-150,000 יחידות דיור חסרות.

בנוסף בעקבות הבטחות ממשלתיות כדוגמת תוכנית מחיר למשתכן נוצר "ביקש כלוא" של מאות אלפי זוגות צעירים שממתינים על הגדר ולא מקבלים החלטה, מתוך תקווה להוזלה.

עם פרוץ מגפת הקורונה נוצרה התחושה ש"ביתי הוא מבצרי", מה שגרם למאות אלפי זוגות לצאת ולחפש דירה למגורים מיד.

ואז נוצר אפקט כדור השלג:
הביקושים גדלו, ההיצע התכווץ נוכח הקפיצה בכמות הרכישות במהלך שיא המגיפה, היזמים העלו מחירים בתגובה והציבור ממהר לקנות לפני שהמחירים ימשיכו לעלות. כל האירוע חוזר על עצמו פעם אחר פעם.

ההשפעה מגיעה גם לפרויקטים חדשים, כלומר – דירות עתידיות שטרם נבנו: יזמים שניגשים לפרויקטים חדשים מתמחרים את הקרקע במספרים גבוהים יותר, היזמים שכבר נמצאים בשלבים מתקדמים של הפרויקטים מעדכנים מחירים, המחירים ממשיכים לעלות – והציבור מגיב ברכישות אגרסיביות יותר" לפני שיהיה מאוחר מדי".

קטונתי מלפתור את משבר הדיור אך הנה מספר צעדים שיכולים לבלום את עליית המחירים:

🔹 הגדלת היצע הקרקעות הזמינות לבניה על ידי הפשרתן: ההיצע גדל – המחיר יורד.

🔸 קיצור הליכים בירוקרטים שיקלו על היזמים בהזרמת דירות לשוק. על פי "גלובס", בשנת 2020 משך הזמן לבניית דירה עמד על כ-31 חודשים. בשנות ה-90 לצורך ההשוואה, ימי שיא העלייה מבריה"מ, זמן הבנייה היה 13 חודשים.

🔹 המשך העלאת הריבית – ריבית היא "מחיר המשכנתא". כאשר המשכנתא יקרה יותר, משקיעים ומי שלא מחפשים דירה למגורים דה-פקטו ישקלו את השקעותיהם בשנית.

🔸 הגדלת שוק השכירות באמצעות רגולציה ופרויקטים ממשלתיים לשכירות ארוכת טווח. לנוכח קיומה של אופציה נוספת מחוץ לעולם רכישת הדירות, הביקוש יפחת ובכך המחיר יירד.

בינתיים, עד שמדינת ישראל תנקוט בצעדים משמעותיים לבלימת התייקרות שוק הדיור, נראה שהמחירים ימשיכו לטפס – ורכישת נכס תמשיך להיות דרך צבירת ההון הטובה בישראל. מי שימשיכו לשבת על הגדר, או לא יוכלו לבצע רכישה, יאלצו להסתפק בפחות.